26. apr 2007 o 0:00
Trnava na prahu ďalších zmien na realitnom trhu
Realitný trh Trnavy a jej blízkeho okolia patria k najdynamickejším na Slovensku. Tvrdí to Jaroslav Valovič, riaditeľ realitnej kancelárie Trnavské reality a člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Za posledných päť
rokov si tento región prešiel naozaj búrlivú cestu. Naštartovala ju informácia o investícii automobilky PSA Peugeot Citroen, ktorá prudko rozhýbala ceny miestnych nehnuteľností. V súčasnosti sa očakáva ďalšia - pred dverami stojí Samsung. Iný veľký výrobca však región opúšťa. Trnava má z hľadiska vývoja cien závislého od veľkých investícií vzácne skúsenosti. Ťažiť z nich môžu iné oblasti, do ktorých ďalšie investície len prichádzajú.
Ak sa obzrie do minulosti, čo s Trnavou spravil príchod PSA Peugeot Citroen?
Táto automobilka je motorom, ktorý stále poháňa ekonomický rozvoj v regióne. Len pre porovnanie: Nezamestnanosť v okrese Trnava bola pred príchodom tejto investície na úrovni dvanástich percent, teraz je to okolo štyroch. Aj z toho vyplýva, že príchod takej rozsiahlej investície ovplyvnil všetky stránky života mesta a teda výrazne aj ceny nehnuteľností. Tie samozrejme stúpli, čo odráža nielen vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, ale primárne aj rastúcu životnú úroveň. Francúzsky pulz života je cítiť v uliciach, Trnava sa stáva moderným európskym mestom.
Zmeny na trhu nehnuteľností zvyčajne potrebujú čas. Ako rýchlo po oznámení investičného zámeru reagovali ceny?
Pred januárom 2003, kedy vláda a mesto zverejnili investíciu PSA v Trnave, bol miestny realitný trh nerozvinutý, obchody sa veľmi nehýbali. Zrazu, ešte v tom istom roku prišiel boom. Občania s primeraným príjmom kúpili napríklad byt na hypotéku a prenajali ho. Začali prichádzať ľudia za prácou, aj cudzinci, ďalšie obslužné firmy. Rok 2003 bol naozaj pamätný, môžeme to porovnať, pôsobíme na regionálnom realitnom trhu už štrnásť rokov.
Boom... to znamená že ceny naraz vyskočili?
Nie. Ceny rástli postupne, aj keď väčší percentuálny nárast bol samozrejme pri štarte z nižších cien. Priemerný trojizbový byt sa dal v Trnave kúpiť pred príchodom automobilky za cenu od 900-tisíc korún, teraz je to od 1,9 milióna. Tu neberiem do úvahy lokalitu Linčianska, ktorá je nechcená a je teda mimo týchto cien. Pozemky na bývanie začínali s cenami od tisíc korún za meter štvorcový a teraz sú na úrovni od troch tisíc korún za meter štvorcový, vo vilovej časti Spiegelsaal aj vyššie.
A nová výstavba?
Čo sa tej týka, najväčším problémom v Trnave bolo získať dostatočne veľké a vysporiadané vhodné pozemky. Prakticky môžeme hovoriť o väčšom rozmachu bytových novostavieb až po roku 2004. Pre ilustráciu, v roku 2003 začínali ceny bytov v novostavbách, ktoré však boli iba ojedinelé, na úrovni 19 000 korún za meter štvorcový. Teraz sú u nás ceny nových bytov od 32 000 korún za meter štvorcový. Ceny starších bytov a novostavieb sa veľmi neovplyvňujú, stále sú ďaleko od seba. Komerčná výstavba narastá neustále, ale záujem trvá aj pri starších objektoch pre ich nedostatok. Ceny starších bytov budú mať priestor na rast iba dovtedy, kým nebude širšia ponuka nových. Veľa objektov sa však rekonštruuje, dokumentujú to aj symboly Trnavy, od Kostola sv. Mikuláša, tzv. "Hrubého" až po štadión Spartaka Trnava.
Udržal sa cenový rast? Skúsenosti zo sveta hovoria, že za priveľkým boomom môže prísť nepríjemný pád...
Rast je trvalý, bez veľkých výkyvov. Je za ním ekonomický rozvoj mesta a regiónu, ale aj vývoj na peňažnom trhu a dostupnosť úverov. Výnimkou potvrdzujúcou pravidlo bol prenájom bytov s prepadom cien v roku 2006. Pri prenájmoch bytov je celkom odlišná situácia ako pri predaji. V roku 2003 sme ponúkali trojizbový byt v cene od 8 000 korún za mesiac. Veľa investorov sa dalo nalákať závratným rastom cien prenájmu, ktorý spôsobili hlavne cudzinci, koncom roka 2005, keď sa ceny vyšplhali na úroveň až 15 000 korún na mesiac za ten istý trojizbový byt. Od januára 2006 cítime pokles cien. Dnes si vyberiete priemerný trojizbový byt aj v cene od 12 000 Sk mesačne. Ponuka v tomto segmente výrazne prevyšuje dopyt.
Čo urobí ďalšia veľká investícia Samsungu?
Je pravda, že Samsung je ďalší z veľkých projektov v regióne, ktorý prinesie investície a prácu obyvateľom. Treba však mať na pamäti aj blížiace sa ukončenie výroby v Sony Trnava a odstavenie jadrovej elektrárne V1 v Jaslovských Bohuniciach. Preto investícia Samsungu a jej vplyv na trh realít sa ťažko dá porovnávať s PSA. Vtedy bol trh nerozvinutý, málo transparentný. Teraz príde zase silnejší dopyt, ale veľké cenové výkyvy neočakávame. Trend rastu sa určite udrží aj v tomto roku, predpokladám, že to môže byť do dvadsiatich percent. Nehovorme o rekordoch, ale rast trhu určite príde.
Zaznamenali ste aj nejaké cenové rekordy pri predajoch?
Nie rekordy, nazvime to radšej ceny vyššie ako obvyklé. V úplnom centre mesta sme sprostredkovávali predaj bytu za cenu päťdesiattisíc korún za meter štvorcový. Pozemkov na polyfunkciu je v centre ako šafranu, na posledné voľné pozemky sú ponuky aj na úrovni dvadsaťtisíc korún za meter štvorcový.
Trnava má až na Bratislavu najdlhšie skúsenosti s novodobým vstupom kapitálu. Sú ťahúňom trhu iba veľké investície?
Nie, na cenový vývoj vplýva viacero faktorov. Okrem nových priemyselných investícií tu máme rozvoj školstva. Hlavne vysokoškoláci z iných regiónov zostávajú v Trnave pracovať. Očakávame príchod spoločnej meny, eura. Na trh bude vplývať aj pripravovaná významná ponuka, dva veľké projekty, v každom takmer dvetisíc bytov. Prognózou je isté zachovanie rastu cien na trhu, nie však výrazný skokový nárast.
Čo sa deje na realitnom trhu teraz? Veď všetko nežije iba veľkými priemyselnými investíciami...
Momentálne je realitný trh v Trnave veľmi dynamický. Klienti stále viac vyhľadávajú služby zavedených serióznych realitných kancelárií. Počet prevodov nehnuteľností potvrdený aj podľa údajov katastra medziročne narastá, ten sa má čo obracať, aby popri rastúcich úlohách dodržiaval zákonné lehoty. Na nedávnej konferencii NARKS zaznela obava zo zavedenia povinných energetických certifikátov pri predaji od januára budúceho roka. Uvidíme, či táto povinnosť nespomalí realitný trh. Sledujeme aj pokusy notárskej a advokátskej komory v snahe o výhradné pôsobenie pri prevodoch nehnuteľností. Zvyšovanie kvality realitných služieb je aj našim cieľom a máme za sebou veľa úspešne vykonaných krokov. Aktívne pôsobíme aj pri tvorbe novej európskej realitnej normy.
O čo je najväčší záujem?
Záujem klientov je sezónny a premenlivý. Môžem aspoň naznačiť, že momentálne je dopyt po pozemkoch na rodinné domy alebo komerčné priestory, ale aj po starších, hlavne malých bytoch alebo aj nových cenovo primeraných bytoch. Výrazne prevažujúci je dopyt po obchodných priestoroch. Investori sa môžu na Trnavu a jej realitný trh spoľahnúť, je lákavý a naozaj živý.
Gabriela Fialová
Článok pokračuje pod video reklamou
Článok pokračuje pod video reklamou
