Nie všetci vlastníci bytov si však plnia platobné povinnosti voči správcovi. Zákon 527/2002 o dobrovoľných dražbách dovoľuje riešiť túto situáciu inak, ako vymáhaním dlžoby klasickou súdnou cestou.
„Vlastníci bytov, ktorí si neplnia svoje povinnosti, vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Keď sme sa snažili s nimi komunikovať, nereagovali na upomienky. Súd je veľmi zdĺhavý proces, než sa k niečomu dospeje. Preto sme sa rozhodli skúsiť dobrovoľnú dražbu. Prišli sme k poznatku, že je to veľmi rýchly a efektívny spôsob vymáhania dlžoby a nemusí vždy znamenať, že sa vlastníkovi byť zoberie alebo predá,“ povedal pre MY-Trnavské noviny František Odkladal, riaditeľ Bytového podniku v Trnave, ktorý doposiaľ realizoval štyri desiatky dobrovoľných dražieb. Dve z nich boli dotiahnuté dokonca, byt bol vydražený.
Proces dobrovoľnej dražby, týkajúci sa výlučne vlastníkov bytov, má svoj postup. V prvom kroku oznámi dražobná spoločnosť dlžníkovi, že vyhlasuje dražbu. Celá korešpondencia sa realizuje doporučenou poštou s doručenkami. Ak dlžník do 7 dní od vyhlásenia dražby dlh vyplatí, dražba sa nekoná. Musí však uhradiť aj náklady, ktoré si za úkon účtuje dražobná spoločnosť. Keď dlžník dlh nevyplatí, dostane písomné oznámenie, že znalec príde obhliadnuť byt a určiť cenu. Cena určená znalcom je vyhlasovanou cenou na dražbe.
„Odhad bytu chodím robiť s exekútorskou firmou. Zvyčajne nás majitelia dnu vpustia. Sú naplašení. Iba výnimočne musím hľadať iné cesty ako priamu obhliadku. V tom prípade využijem informácie od susedov, či bol byt rekonštruovaný, alebo nie a v bytovom dome nie je problém pozrieť si priestorovo rovnaký byt na inom podlaží. Podľa toho potom vypočítam cenu,“ povedal o svojej práci súdny znalec Anton Svrček. V prípade, že sa podklady takýmto spôsobom získať nedajú, znalec požiada o policajnú asistenciu a do bytu sa dostane.
* * *
Zmluvu s dražobnou spoločnosťou Aukčný dom na Trstínskej ceste o vykonaní prvej dražby podpísalo bytové družstvo 13. septembra 2005. Dlh za trojizbový byt na ulici B. Smetanu 9 bol 19 743 korún. Dražba bola zrealizovaná 21. novembra v zasadačke bytového družstva, za účasti notára. Všeobecná a štartovacia hodnota bytu bola 870 tisíc korún. Do dražby sa zapojili traja dražitelia v 22 podaniach, tretí dražiteľ sa zapojil až v 20. podaní. Byt bol vydražený za 1 080 000 korún, teda byt sa predal o 200 tisíc korún drahšie, ako určil znalec. Dražobná spoločnosť po odpočítaní dlhu a poplatkov súvisiacich s dražbou peniaze poukázala bývalému nájomníkovi. „Možno by boli byt predali drahšie, ale takto to mali bez starostí. Bol im iba oznámený výsledok dražby,“ hovorí F. Odkladal.
Druhá dražba, s komplikovanejším koncom, bola vyhlásená s dlhom 30 139 Sk. Zmluvu s dražobnou spoločnosťou podpísalo bytové družstvo 16.3.2006, dražba bola vykonaná 12.5.2006. Trojizbový byt bol vydražený jediným dražiteľom za znalcom určených l milión 200 tisíc korún.
Komplikácie vznikli tým, že v priebehu dražobného procesu dlžník čiastočne dlh uhradil. Neuhradených ostalo 13 tisíc korún a dražba sa zrealizovala. Dlžník sa o dobrovoľnej dražbe (opäť) vraj dozvedel až vtedy, keď sa úspešný vydražiteľ objavil v byte, oznámil, že je jeho novým vlastníkom a spýtal sa, kedy rodina dlžníka byt opustí...
Ako je to možné, keď všetky dražobné oznámenia sa dejú doporučenou poštou? Zhodou okolností manželka dlžníka, pani J., pracovala v tom čase na Pošte Trnava 1, pri rozdeľovaní doporučených listov. Doručenku oboch listov vraj podpísala za ňu v jej neprítomnosti kolegyňa, pozabudla však na to a ani jeden list jej neodovzdala. Dražobná spoločnosť má však doručenie vykázané.
Prípad má dohru na súde. Dlžníci žiadajú o vyhlásenie neplatnosti dražby. Ako sa to skončí, rozhodne súd. Ak dokážu, že majú s doručenkami pravdu, ostane namočená pošta, s ktorou pani J. medzitým rozviazala pracovný pomer. Na bytovom družstve sa domnievajú, že v tomto prípade zlyhala komunikácia medzi manželmi. „Ja nie som odkázaný na korunu,“ povedal riaditeľovi dlžník, pán J.
* * *
Dlžníci zväčša protestujú, že dražba je v rozpore so zákonom, dávajú podnety právnikom. Iní namietajú, že vydraženie bytu pre pár tisíc korún je neetické. „Ja sa pýtam – a je etické neplatiť? Kde je etika vtedy keď klient neplatí za byt. Ja skladám účty ľuďom, ktorých byty spravujeme. Som tu na to, aby som riadil organizáciu a nemôžem pripustiť, že nám ľudia prestanú platiť a dostaneme sa do problémov, do kolapsu, ktorý by poškodil riadne platiacich klientov,“ hovorí Odkladal.
Do osobného vlastníctva Bytový podnik v Trnave už previedol 80 percent bytov. Mnohí vlastníci si však neuvedomujú, že o nehnuteľnosť sa treba riadne starať, to znamená, že musia aj riadne platiť za užívanie bytu.
„V dobrovoľných dražbách chceme pokračovať, znižovať nedoplatky, ktoré máme. V súčasnosti predstavujú 11,5 miliónov korún, v priemere teda okolo 1000 korún na byt, čo je približne tridsať percent predpísaných mesačných poplatkov. Väčšinou je dlh v sume do 10 tisíc korún. Vypísaním dražby sa však zvyšuje. Ale ľudia sú nepoučiteľní. Po vyhlásení dražby zaplatia, často aj za ocenenie bytu, a po čase zisťujeme, že tí, čo boli v prvej kôpke dražieb, sú opäť pripravení na dražbu...,“ sťažuje sa riaditeľ. Aj keď žiadny zákon to správcovi neukladá, minimálne trikrát do roka upozorňujú dlžných klientov upomienkami. Niektorí prídu, zaplatia, klasickí neplatiči však upomienky ignorujú. A keď príde oznámenie o vyhlásení dražby, veľmi sa čudujú. Spočiatku bytové družstvo postupovalo dražobnej spoločnosti dlhy nad 20 tisíc korún. Momentálne vymáha dlhy nad 10 tisíc, ale manažment uvažuje znížiť hranicu dlhu na 5 tisíc korún. Vážne, neplatiť sa neoplatí!
Janka Pekarovičová
